Rédiger une promesse unilatérale de vente d'immeuble

1. Éléments-clés

En principe, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties, sur la chose et sur le prix (C. civ., art. 1589).
La promesse unilatérale de vente se caractérise par le fait que seul le vendeur s’engage à vendre son bien au bénéficiaire de la promesse. Ce dernier peut accepter ou non d’acheter avant une certaine date. Si le bénéficiaire de la promesse accepte, on dit qu’il lève l’option.

La vente doit en principe avoir lieu. S’il refuse la vente, ou laisse passer le délai d’option, la promesse est caduque et l’indemnité d’immobilisation est perdue. La promesse unilatérale peut être conclue sous diverses conditions suspensives destinées à permettre au notaire d’effectuer les vérifications nécessaires en vue de la vente, et à l’acquéreur d’obtenir son financement.

2. Textes

* C. civ., art. 215, al. 3, 1589, 1589-2, 1590 et 1675
* C. com., art. L. 526-1
* C. consom., art. L. 313-24 s.
* CCH, art. L. 271-1 à L. 271-6, art. L. 290-1, art. L. 721-2 et L. 721-3
* C. env., art. L. 125-5

3. Bibliothèque LexisNexis

3.1. Fiches pratiques

* Fiche pratique n° 1672 ou JCl. Pratique notariale – Les actes, Fasc. 1140 : Rédiger un compromis de vente immobilière
* Fiche pratique n° 1721 ou JCl. Pratique notariale – Les actes, Fasc. 1565 : Rédiger une vente d’immeuble
* Fiche pratique n° 1806 ou JCl. Pratique notariale – Les actes, Fasc. 1570 : Rédiger une vente d’immeuble à construire
* Fiche pratique n° 1807 ou JCl. Pratique notariale – Les actes, Fasc. 1575 : Rédiger une vente d’immeuble à rénover
* Fiche pratique n° 1808 ou JCl. Pratique notariale – Les actes, Fasc. 1580 : Rédiger une vente de lot de copropriété
* Fiche pratique n° 1809 ou JCl. Pratique notariale – Les actes, Fasc. 1585 : Rédiger une vente d’un terrain à bâtir dans un lotissement

3.2. JurisClasseurs

* JCl. Notarial Formulaire, V° Audit de l’immeuble, fasc. 10, 20, 30, 300 et 340
* JCl. Notarial Formulaire, V° Avant-contrat, fasc. 14, 20, 30, 40, 50, 80, 100, 102, 104
* JCl. Notarial Formulaire, V° Copropriété, fasc. 220
* JCl. Notarial Formulaire, V° Enregistrement, fasc. 2 à 5
* JCl. Notarial Formulaire, V° Publicité foncière, fasc. 10 à 90
* JCl. Notarial Formulaire, V° Vente d’immeuble, fasc. 10, 30, 40, 132, 134, 136, 150, 154, 160, 400, 450, 470, 480, 520

1. Mise au point de la stratégie avec le client

1.1. Analyse de l’objectif du client

Objectifs du promettant. – La personne qui envisage de vendre son bien immobilier vient souvent voir le notaire en amont ou au moment où elle a trouvé un acquéreur potentiel. Il convient alors de cerner ses motivations – se reloger, modifier ses placements… – et de poser différentes questions sur les modalités de l’opération pour la préparer au mieux : particularités physiques du bien, lot de copropriété ou dans un lotissement, vente du bien entier ou division foncière, réserve d’usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation, bien libre ou loué, montant du prix et conditions financières, moment de la remise des clés, historique du bien, prêt à rembourser, existence de servitudes, d’inscriptions hypothécaires…

On peut ainsi notamment prendre en compte rapidement les impacts fiscaux de la vente en termes de plus-value, de taxes forfaitaires sur les terrains, de TVA…
Objectifs du futur acquéreur. – De la même façon, il est utile de faire préciser ses intentions au futur bénéficiaire de la promesse de vente ou de la vente. S’agit-il, pour lui, d’acheter une résidence principale ? Envisage-t-il de réaliser un placement ? Dans ce cas, il faudra attirer son attention sur le choix de la situation et l’emplacement du bien, les éventuels avantages financiers et fiscaux engendrés par l’achat, les perspectives de plus-value, mais aussi les contraintes juridiques qui vont en découler… S’agit-il d’une acquisition d’un local d’habitation, professionnel, ou commercial ? Quel est le financement prévu ?

Au comptant, ou au moyen d’un emprunt, et dans ce cas, de quel type, assorti de quelles garanties ? Est-il envisagé de construire sur le terrain, ou d’agrandir le bâti ? Le futur acquéreur entend-il investir seul, ou à deux, sans être mariés, par l’intermédiaire d’une société ? Les réponses obtenues permettent de lister les points importants soulevés par le dossier.

En sollicitant le notaire pour rédiger l’avant-contrat – plutôt que l’intermédiaire ayant rapproché les parties – l’acquéreur attend une compétence et un conseil supérieurs sur toutes ces questions.
Marché immobilier. – Acquérir ou vendre un bien immobilier n’est pas une opération banale et précipitée. L’acquéreur doit se montrer prudent, afin de ne pas acheter à n’importe quel prix. S’il ne connaît pas les prix pratiqués dans la région, la ville ou même le quartier dans lequel il prospecte, il a tout intérêt à interroger un notaire du lieu afin d’avoir un avis sur l’état du marché immobilier. L’officier public peut notamment consulter le fichier notarial qui recense l’ensemble des transactions enregistrées par les notaires dans toute la France.

Volonté de « réserver » un bien immobilier. – Lorsque la personne a trouvé le logement, le local ou le terrain, qui lui convient, et qu’elle est d’accord avec le vendeur sur le prix et les conditions de la vente, la signature d’un avant-contrat peut être envisagée. Il s’agit en effet de réserver le bien ou de « cristalliser » la vente.

Diverses formalités doivent ensuite être effectuées avant la signature définitive de l’acte de vente et plusieurs semaines ou plusieurs mois vont s’écouler avant qu’elle puisse intervenir.
Attention : La rédaction très précise de l’avant-contrat est un élément essentiel au bon déroulement des opérations à venir. Il est prudent d’en confier la rédaction à un professionnel, notamment un notaire. Il éclairera son client sur la portée et sur les effets de ses engagements. Il lui indiquera par ailleurs toutes les démarches à accomplir avant la signature de l’acte authentique.

1.2. Choix à exercer

Choix du type d’avant-contrat. – Il existe trois types d’avant-contrats. Le choix entre ces formes dépend de l’engagement que les parties entendent souscrire.

Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage à vendre son bien au bénéficiaire qui bénéficie d’un délai pour décider d’acheter ou non. S’il refuse la vente, ou laisse passer le délai d’option, la promesse est caduque, le bénéficiaire perd le montant de l’indemnité d’immobilisation, et le vendeur est libéré. Pendant tout le délai de validité de la promesse, le promettant ne peut pas rétracter son engagement de vendre. Sa révocation n’empêcherait pas la formation de la vente (C. civ. art. 1124).

Dans la promesse synallagmatique de vente ou compromis, les deux parties s’engagent définitivement – le cas échéant sous conditions suspensives – dès la signature de l’avant-contrat. En application de l’article 1589 du Code civil, cet acte vaut vente. Par suite, si l’acquéreur refuse finalement d’acquérir, il pourra y être contraint en justice.
Enfin, dans la promesse unilatérale d’achat, seul l’acquéreur s’engage, le vendeur bénéficiant d’un certain délai pour décider ou non de vendre. L’interdiction introduite par la loi « SRU » du 13 décembre 2000 d’exiger du candidat acquéreur quelque versement que ce soit (C. civ., art. 1589-1) en réduit désormais fortement l’intérêt pratique.

Choix entre promesse unilatérale et compromis. – Juridiquement, la promesse unilatérale de vente et le compromis – ou promesse synallagmatique – doivent contenir les mêmes informations, mais ils comportent des engagements différents. Le compromis lie en effet les deux parties dès sa signature : vendeur et acquéreur s’engagent d’ores et déjà fermement et définitivement. Le compromis facilitera donc la réalisation forcée de la vente en cas de refus de l’une des parties. Inversement, la promesse unilatérale présente l’avantage de libérer les parties de leurs engagements dès l’expiration du délai de validité du contrat, et en particulier de rendre sa liberté au vendeur désireux de contracter avec un tiers.

En ce qui concerne les coûts ou frais de rédaction, ceux-ci sont quasiment identiques, mais le compromis n’entraîne pas de frais d’enregistrement car, étant rédigé sous signature privée, l’administration fiscale en ignore l’existence. Par ailleurs, si la promesse unilatérale de vente est rédigée sous forme authentique, elle bénéficie de la dispense de mention manuscrite (C. civ., art. 1369) et sa publicité foncière en sera facilitée en cas de litige.

Versement d’un dépôt de garantie par le bénéficiaire. – Pour garantir au vendeur le paiement par l’acquéreur des sommes qu’il pourrait devoir lors de l’exécution de la promesse (en particulier l’indemnité d’immobilisation à défaut de levée d’option), il convient de prévoir le versement par le bénéficiaire d’un dépôt de garantie suffisant (généralement une somme équivalente à l’indemnité d’immobilisation) et de choisir un tiers qui en sera le séquestre (le plus souvent le comptable de l’office). En cas de versement direct au vendeur, la responsabilité du notaire pourrait être retenue.

Lorsque l’acquéreur bénéficie du délai de rétractation de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’article L. 271-2 du même Code prévoit qu’aucun versement ne peut être effectué au vendeur avant l’expiration du délai de rétractation offert à l’acquéreur. L’avant-contrat qui prévoirait un versement contrevenant à ces dispositions encourt la nullité. Cependant, le premier versement, qui est souvent réalisé le jour de l’établissement de l’avant-contrat, est autorisé s’il est fait entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière : en pratique, le notaire, rédacteur de l’acte ou participant, ou l’agence immobilière qui a présenté le bien.

Attention : En cas de rétractation du bénéficiaire, la somme versée doit lui être intégralement restituée dans les vingt-et-un jours à compter du lendemain de la date de la rétractation sans pouvoir retenir aucun frais, pas même d’enregistrement ni de rédaction d’acte.
Règles particulières. – Dans certains cas, des règles particulières s’appliquent à l’avant-contrat, notamment :

* quand il s’agit d’une vente d’immeuble à construire un bien à usage d’habitation ou mixte – vente en état futur d’achèvement ou vente à terme – le contrat préliminaire de réservation s’impose (V. JCl. Notarial Formulaire, V° Ventes d’immeubles à construire, fasc. 110) ;

* quand il s’agit d’un terrain à bâtir dans un lotissement (V. Fiche pratique n° 1809 ou JCl. Pratique notariale – Les actes, Fasc. 1585 : Rédiger une vente d’un terrain à bâtir dans un lotissement) ;

* quand la promesse est consentie par une personne physique pour une durée supérieure à dix-huit mois, elle doit être réalisée par acte authentique à peine de nullité (CCH, art. L. 290-1). L’indemnité d’immobilisation est également réglementée (CCH, art. L. 290-2).

1.3. Conseils à donner

Connaissance du bien et du projet de l’acquéreur. – L’acquéreur doit veiller à avoir une parfaite connaissance du bien qu’il envisage d’acquérir. Le vendeur doit avoir conscience qu’il est de son intérêt de délivrer à l’acquéreur toutes les informations nécessaires sur le bien vendu dans la mesure où le respect de cette obligation de renseignements, qui résulte de la loi depuis le 1er octobre 2016 (C. civ. art. 1112-1), va limiter d’autant la garantie qu’il doit à l’acquéreur sur le bien.

Par exemple, pour l’achat d’une maison individuelle, si l’acquéreur n’est pas un spécialiste en bâtiment, la visite des lieux avec un professionnel lui permettra d’être en mesure d’évaluer les réparations à entreprendre à court ou moyen terme. Si le bien vendu est un appartement dépendant d’un immeuble en copropriété, il doit se renseigner sur l’état de l’immeuble, les travaux importants à prévoir, ainsi que sur le montant des charges communes. L’analyse de ces différents éléments lui permettra de négocier un prix plus juste.

De la même manière, il est de l’intérêt de l’acquéreur d’informer le notaire de la façon la plus complète sur son projet afin d’obtenir tous les renseignements sur sa faisabilité juridique (autorisations nécessaires, délais, possibilités de recours des tiers…) ainsi qu’un conseil adapté sur le montage de son opération (création d’une société au préalable, changement de régime matrimonial…).

L’envoi préalable par le notaire d’un questionnaire aux parties, concernant leur état civil, la situation de l’immeuble et leur projet, est vivement recommandé pour apporter au notaire une information exhaustive. L’omission par le vendeur de certaines réponses à ce questionnaire a pu être considérée par la jurisprudence comme une volonté de dissimuler à l’acquéreur une procédure en cours, lui donnant droit de demander la résolution de la vente aux torts du vendeur.

Entrée en jouissance. – La question de l’entrée dans les lieux doit être posée très tôt. En effet, lorsqu’il existe un décalage entre l’entrée en jouissance de l’acquéreur et la date du transfert de propriété (entrée en jouissance différée ou anticipée), certaines explications doivent être données et certaines précautions prises.

L’entrée en jouissance anticipée peut poser problème, notamment en cas de réalisation de travaux par l’acquéreur, puis de non-réalisation de la vente. Le promettant se retrouvera avec un logement occupé et éventuellement détérioré par un commencement de travaux. De son côté, le bénéficiaire pourra subir une perte financière due à des travaux coûteux. La situation peut aussi s’avérer délicate en cas de sinistre. En matière de risques, il peut d’ailleurs être stipulé que ceux-ci incomberont à l’acquéreur qui entre dans les lieux avant la vente. Il est en effet normal qu’ayant la jouissance de l’immeuble, il en supporte les risques, au moins ceux qui peuvent être générés par l’occupation, comme par exemple l’incendie, la destruction de l’immeuble à la suite d’une explosion, etc. La souscription d’une assurance lui sera recommandée.

À l’inverse, lorsque le vendeur souhaite rester dans les lieux après la signature de l’acte de vente (entrée en jouissance différée), et que l’acquéreur l’accepte, une indemnité d’occupation d’un montant au moins égal à un loyer peut être convenue entre les parties. Il est nécessaire que l’acte précise très clairement la nature de ce droit de jouissance : bail, convention d’occupation précaire, prêt à usage, droit d’habitation ou usufruit sont des actes de natures différentes. La convention doit également indiquer expressément si cette jouissance est consentie à titre gratuit ou onéreux. Surtout, pour garantir la libération du bien à la date prévue, une astreinte, calculée par jour de retard, est fixée par les contractants. Avec leur accord, le notaire séquestre une partie du prix de vente pour garantir le paiement de ces sommes (V. Fiche pratique n° 1789 ou JCl. Pratique notariale – Les actes, Fasc. 500 : Constituer un séquestre de somme d’argent). En matière de risques et d’assurance, on peut stipuler que le vendeur continuera à supporter les risques de l’immeuble demeuré en sa possession, bien que l’acquéreur en soit devenu propriétaire.

La réserve de jouissance différée doit faire l’objet d’une évaluation chiffrée dans l’acte de vente pour le calcul des droits de mutation, car il s’agit d’une charge augmentative du prix lorsqu’elle est consentie gratuitement par l’acquéreur.

Date limite de validité de l’avant-contrat. – Une date limite de validité devra être stipulée dans la promesse, au-delà de laquelle le contrat, à défaut de levée d’option, sera caduc et le dépôt de garantie perdu pour le bénéficiaire. Cette date ne doit pas être fixée à trop brève échéance car son dépassement, même minime, implique d’obtenir une prorogation en bonne et due forme pour garantir au bénéficiaire le maintien de ses droits. Le respect de cette date est donc essentiel, bien plus que dans un compromis de vente. Si l’indication de cette date était omise, l’avant-contrat n’en serait pas pour autant valable ad vitam aeternam. La jurisprudence considère généralement que les parties ont eu tacitement l’intention de fixer un délai raisonnable, mais pas illimité, au-delà duquel la promesse est nécessairement caduque.
Fiscalité. – Le notaire veillera, dès la promesse de vente, à informer le cédant des conséquences financières et plus particulièrement fiscales de la vente (plus-value immobilière, taxes forfaitaires sur les terrains constructibles, TVA, remboursement de prêt, frais de mainlevée, paiement de charges et apurement de comptes, notamment en copropriété, sort de la taxe foncière et de la taxe d’habitation…).

De la même manière, il sera nécessaire d’informer le bénéficiaire de la promesse des conséquences financières et plus particulièrement fiscales de la vente (frais d’acte, régime de TVA éventuellement, coût des garanties en cas de recours à un prêt, frais divers, notamment en copropriété, sort de la taxe foncière et de la taxe d’habitation…).

2. Vérifications préalables

Il conviendra de contrôler :
* Identité et capacité civile et pénale, régime matrimonial du vendeur et de l’acquéreur
* Pouvoirs des parties (procuration éventuelle)
* Interventions d’autres personnes à prévoir (conjoint, donateur…)
* Désignation et état du bien, informations cadastrales, servitudes, origine de propriété
* Existence de biens mobiliers
* Situation locative du bien
* Dossier de diagnostics techniques
* Situation hypothécaire
* Détermination du prix de vente, des modalités de paiement, montant de l’indemnité d’immobilisation
* Coût et financement de l’acquisition
* Urbanisme, existence de droits de préemption ou d’un pacte de préférence
* Contrats transmis avec le bien (location, abonnements…).

2.1. Parties à l’acte

2.1.1. Promettant

Capacité. – La vente d’immeuble est un acte de disposition. Si le vendeur fait l’objet d’une mesure de protection (incapacité, procédure collective…), la promesse de vente requiert au préalable certaines formalités particulières, l’acte ne pouvant être valablement conclu sous condition suspensive d’obtention de ces autorisations qui font partie intégrante du consentement (V. Fiche pratique n° 1721 ou JCl. Pratique notariale – Les actes, Fasc. 1565 : Rédiger une vente d’immeuble. – V. JCl. Notarial Formulaire, V° Avant-contrat, fasc. 20).
Situation matrimoniale. – Les parties doivent avoir le pouvoir d’agir, relativement au bien considéré. Il convient de prendre en considération le régime matrimonial du vendeur marié, pour savoir notamment :
* de quel patrimoine dépend le bien ;
* si le promettant doit vendre le bien avec le concours de son conjoint, comme c’est le cas pour un bien commun ou pour le logement de la famille.
Attention : Que les époux soient mariés sous le régime légal, ou sous un régime conventionnel, une promesse unilatérale ou synallagmatique, qui porte sur le logement de la famille, est susceptible d’annulation si elle a été conclue sans le consentement du conjoint du promettant. La promesse entre, en effet, dans la catégorie des actes visés par l’article 215, alinéa 3, du Code civil(V. JCl. Notarial Formulaire, V° Avant-contrat, fasc. 20). Le consentement du conjoint pour vendre le logement de la famille est requis même pendant l’instance en divorce car le bien ne perd pas cette qualité du fait que sa jouissance a été attribuée à titre provisoire à l’un des époux selon la jurisprudence. etc Télécharger la fiche pratique

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