01 Feb 2024
L'organisation d'un ensemble immobilier
Si des propriétaires sont libres d’organiser l’ensemble immobilier dans lequel se situent leurs biens comme ils l’entendent, le législateur se montre toutefois soucieux de protéger ces derniers d’une situation de vide juridique et sanctionne le défaut d’organisation conventionnelle par l’application du statut de la copropriété.
À l’heure de la réforme de la loi du 10 juillet 1965, entrée en vigueur le 1er juin 2020 et dont il résulte la nécessité d’une convention dérogeant expressément au statut de la copropriété et « mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs », alors que la loi exigeait auparavant simplement une convention contraire « créant une organisation différente », l’étude des différents aspects de l’organisation d’un ensemble immobilier s’impose.
Introduction
L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 est sans doute celui qui a le plus longtemps résisté aux nombreuses réformes du droit de la copropriété. Il aura en effet fallu attendre la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi Elan », pour que les dispositions de cet article soient modifiées pour la toute première fois.
La loi Elan n’a cependant pas remis en cause le principe sur lequel reposait le champ d’application de la loi du 10 juillet 1965 depuis plus d’un demi-siècle, à savoir que le statut de la copro- priété s’applique :
- de manière impérative aux immeubles et groupes d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;
- de manière supplétive aux ensembles immobiliers dès lors qu’aucune convention contraire ne crée d’organisation différente. En revanche, la loi Elan avait habilité le Gouvernement à prendre par voie d’ordonnance les mesures relevant du domaine de la loi visant, à compter du 1er juin 2020, à améliorer la gestion des immeubles en copropriété et notamment à « redéfinir le champ d’application et adapter les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété, d’une part, et modifier les règles d’ordre public applicables à ces copropriétés, d’autre part ».
C’est ainsi que l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 est venue restreindre le statut impératif de la copropriété aux seuls immeubles bâtis et groupe d’immeubles bâtis « à usage total ou partiel d’habitation ». Le statut supplétif de la copropriété est alors mécaniquement élargi aux immeubles et groupes d’immeubles bâtis « à destination totale autre que d’habitation » tandis que la mention du défaut de « convention contraire créant une organisation différente » est remplacée par celle du défaut de « convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment struc- turée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs ». Cette nouvelle rédaction est entrée en vigueur le 1er juin 2020.
L’autre nouveauté de l’ordonnance du 30 octobre 2019 porte sur la définition de l’ensemble immobilier.Dans sa rédaction initiale, en vigueur jusqu’au 1er juin 2020, l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 définissait les ensembles immobiliers comme ceux « qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ». La notion d’ensemble immobilier, dont la définition légale faisait simplement référence à des « parcelles », renvoyant ainsi directe- ment aux ensembles immobiliers horizontaux, a fait l’objet d’une abondante doctrine 1 qui a permis de développer la pratique de la division en volumes. Cette pratique est néanmoins admise à la condition que l’ensemble immobilier présente un caractère complexe 2, à moins qu’une dépendance du domaine public n’y soit intégrée 3, auquel cas la volumétrie sera justifiée même en présence d’une structure homogène ou bien d’un simple immeuble.
Le caractère complexe d’un ensemble immobilier se carac- térise alors par l’hétérogénéité de sa structure, renvoyant à l’idée d’une imbrication d’éléments de construction distincts. Ce faisant, la notion d’ensemble immobilier complexe n’a jamais été vérita- blement consacrée par la jurisprudence et le besoin d’une défini- tion légale s’était progressivement exprimé 4.